Emprunter pour acheter sa maison à 65 ans, 70 ans, voire au-delà : voilà un pari qui, chaque année, concerne des milliers de Français. Les chiffres s’accumulent, les obstacles aussi. Pourtant, la réalité n’est pas aussi tranchée qu’on le croit : obtenir un prêt immobilier après la soixantaine reste possible, mais le parcours exige vigilance et stratégie.
Pourquoi est-il plus difficile d’obtenir un prêt quand on est senior ?
Avant toute chose, toute banque qui reçoit une demande de prêt passe au crible la capacité de remboursement de l’emprunteur. À l’âge de la retraite, vers 60 ou 65 ans, le regard du banquier change : la stabilité des revenus n’est plus garantie, la pension s’installe, souvent en baisse par rapport au salaire. Cette incertitude sur les ressources du futur emprunteur refroidit les ardeurs du conseiller bancaire.
À cette difficulté s’ajoute l’assurance emprunteur, dont le tarif grimpe avec l’âge. Le risque médical pèse lourd : un problème de santé devient plus probable, et l’assurance se protège en augmentant sa prime. Parfois, la facture flambe à tel point que le coût total du crédit, assurance comprise, dépasse le taux d’usure, ce seuil légal qui interdit aux banques de prêter si les frais sont jugés excessifs. Calculé tous les trimestres sur la base des taux constatés, ce taux d’usure se veut protecteur pour l’emprunteur… mais il peut aussi fermer la porte aux seniors désireux d’investir. En période de taux bas, le verrou se resserre encore plus pour les plus de 65 ans, réduisant d’autant les marges de manœuvre.
iStock
Pour prendre la mesure du contexte, voici l’évolution récente des taux :
| Prêts immobiliers (et travaux > 75 000 euros) | Taux effectif moyen au 4e trimestre 2019 | Taux d’usure applicable depuis janvier 2020 |
|---|---|---|
| Prêts à taux fixe de moins de 10 ans | 2,67 % | 2,60 % |
| Prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans | 2,67 % | 2,51 % |
| Prêts à taux fixe pour plus de 20 ans | 2,77 % | 2,61 % |
| Prêts à taux variable | 2,41 % | 2,36 % |
| Prêts-relais | 2,99 % | 2,92 % |
Quelles solutions envisager ?
Malgré les obstacles, il n’est pas interdit de solliciter un crédit immobilier après 65 ans. Plusieurs leviers existent pour mettre toutes les chances de son côté. Voici les principales pistes :
- Mettre les banques en concurrence, surtout sur l’assurance emprunteur : grâce à la loi Lagarde, choisir un assureur externe est désormais possible. Cette délégation d’assurance ouvre la porte à des offres souvent mieux adaptées et moins chères. Seule contrainte : l’équivalence des garanties par rapport à l’assurance proposée par la banque, sous peine de refus.
- Réduire la durée du prêt : rembourser sur dix ou quinze ans, au lieu de vingt, permet de payer moins d’intérêts et d’obtenir, en général, un taux d’emprunt inférieur. Le coût global du crédit s’en trouve allégé, ce qui rassure la banque.
- Augmenter son apport personnel : en mettant sur la table plus que le traditionnel 10 % d’apport, l’emprunteur montre sa solidité financière. Un dossier avec 20, 30 % d’apport passe mieux, notamment pour compenser les incertitudes de l’âge.
Lisez aussi :Crédit à la retraite : les conditions d’emprunt
Choisir son assurance sans précipitation
Après 65 ans, sélectionner la bonne assurance emprunteur devient une étape clé. Les subtilités sont nombreuses et varient d’un assureur à l’autre. Il faut distinguer l’âge limite de souscription (jusqu’à quel âge un contrat peut être ouvert) de l’âge de fin de garanties (jusqu’à quand l’assuré reste couvert). Certains assureurs acceptent de couvrir jusqu’à 85 ans, d’autres s’arrêtent à 70 ou 75. Vérifier ces seuils avant de signer s’impose, sous peine de mauvaises surprises en cours de remboursement.
Une assurance emprunteur regroupe plusieurs garanties. Voici les principales :
- Garantie décès : c’est la plus chère pour les seniors, car le risque est jugé élevé. La prime peut doubler, voire tripler par rapport à un emprunteur plus jeune, ce qui pèse sur le taux d’emprunt final.
- Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : elle intervient en cas d’incapacité totale à exercer une activité rémunérée, nécessitant l’aide d’une tierce personne au quotidien.
- Garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle couvre jusqu’à 33 % d’invalidité, selon les conditions du contrat.
Les limites d’âge pour chaque garantie varient fortement d’une banque à l’autre. Mieux vaut se renseigner point par point auprès des assureurs envisagés. Par ailleurs, une fois retraité, plusieurs garanties facultatives deviennent inutiles :
- Garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : perte totale de la capacité à exercer une activité rémunérée.
- Garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale) : généralement superflue à la retraite.
- Garantie perte d’emploi : sans objet pour les personnes déjà sorties de la vie active.
iStock S’appuyer sur un courtier immobilier
Pour maximiser ses chances, s’adresser à un courtier immobilier est souvent un choix payant. Ce professionnel analyse la situation de l’emprunteur senior, monte le dossier et le valorise auprès des banques les mieux placées. Il connaît les rouages des établissements financiers, négocie les taux et sélectionne les assurances adaptées.
Le courtier fait bien plus que comparer les offres : il maîtrise les subtilités des contrats d’assurance emprunteur, sait repérer les pièges et défendre le dossier de son client auprès des banques. Pour un senior, son expertise fait souvent la différence, notamment pour obtenir une couverture optimale dans les limites d’âge exigées.
Demander un prêt après 65 ans ressemble parfois à un parcours semé d’embûches. Mais les portes ne sont pas fermées pour autant. Ceux qui s’arment de patience, d’astuce et des bons conseils avancent, parfois là où personne ne les attendait.
Lisez également :
- L’achat d’une maison à la retraite : les conditions
- Quel est le meilleur investissement pour un senior ?
- Les personnes âgées peuvent-elles être exonérées d’impôts locaux et fonciers ?
- Assurance vie après 70 ans
- Emprunter après un certain âge : pourquoi est-ce difficile ?
- Obtenir un prêt immobilier après 60 ans : est-ce possible ?
